Abschreibung: Der wichtigste Steuervorteil einer Immobilie

Die Abschreibung beschreibt einen Wertverlust, den das Steuerrecht anerkennt, obwohl gar kein Geld abfließt. Du hast also einen mächtigen Abzugposten im Wert von mehreren tausenden Euros, ohne real auch nur einen einzigen Cent dafür zu bezahlen. Und das Beste daran: dabei handelt es sich um keinen Trick, sondern den steuerrechtlichen Ausgleich dafür, dass ein Gebäude theoretisch über Jahrzehnte an Substanz verliert – obwohl du mithilfe deiner Mieter deine Immobilie faktisch die ganze Zeit über in Schuss hältst, und sogar in einer guten Lage noch der Wert deiner Immobilie steigt.

Die Grundidee: Verlust auf dem Papier

Um das Konzept Abschreibung zu durchdringen, müssen wir eine Sache verstehen: Abschreibungen sind Betriebsausgaben. Und Betriebsausgaben gibt es nicht für Hobbyprojekte, sondern wirtschaftliche Unternehmungen. Das bedeutet im Klartext, die Immobilie muss vermietet werden. Für eine eigengenutzte Immobilie gibt's keine Betriebsausgaben, also auch keine Abschreibung. Aber warum ist es so wichtig, abzuschreiben?

Dafür machen wir einen kurzen Ausflug in die BWL: Wirtschaftliche Unternehmen schaffen Gegenstände an und stellen Personal ein, tätigen also Ausgaben, um Arbeiten zu verrichten, die Einnahmen erzeugen. In der Theorie sind diese Einnahmen immer größer als die Ausgaben. Das Finanzamt besteuert vereinfacht gesagt aber nicht die gesamten Einnahmen, sondern zieht erst die Ausgaben von deinen Einnahmen ab. Was dann übrig bleibt, ist dein Gewinn (oder auch Ertrag bzw. Einkommen). Dieser Gewinn wird nun besteuert. Also wir merken uns, Ausgaben für den Betrieb eines wirtschaftlichen Unternehmens, also Betriebsausgaben, werden von den Einnahmen abgezogen

Wir und das Finanzamt können uns die Wohnung nun wie eine Waschmaschine in deinem Waschsalon vorstellen, die einen wirtschaftlichen Gewinn für dich als Investor generieren muss. Die Waschmaschine muss gekauft werden, sie muss gewartet werden und sie kann wieder verkauft werden. Und weil eine Waschmaschine sich traditionell abnutzt und verschleißt, verliert sie mit der Zeit an Wert. Dieser Wertverlust aufgrund der Abnutzung wird als eine Form von Betriebsausgabe verstanden.

Nur wer entscheidet überhaupt, wie hoch dieser Wertverlust ist? Kommt jährlich jemand vom Finanzamt und schaut sich an, wie sehr sich deine Waschmaschine abgenutzt hat? Nein, es gibt eine Standardtabelle für die gängigsten Gegenstände und Wirtschaftsgüter, worin festgeschrieben ist, wie viel Abnutzung jährlich wofür grundsätzlich anerkannt wird. Diese heißt Abschreibungstabelle für die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA). Sie setzt fest, wie lange ein Wirtschaftsgut haltbar ist, was also die jeweilige Lebensdauer ist. Eine Waschmaschine wird darin mit einer Lebensdauer von 10 Jahren festgesetzt. Das bedeutet, sie ist steuerrechtlich gesehen in 10 Jahren nur noch 0 € wert, verliert also ihren gesamten Wert, obwohl sie praktisch ganz normal funktionsfähig sein und weiter Einnahmen generieren könnte. In einem Jahr verliert diese Maschine also linear gerechnet 10 % ihres Wertes aufgrund der Abnutzung. Praktisch muss das gar nicht der Fall sein, aber die steuerrechtliche Theorie rechnet dennoch so. Die AfA für eine Waschmaschine wird deswegen (linear) mit 10 % angegeben. Also 10 % des Kaufpreises der Maschine (bei einer 800€ Waschmaschine sind das 80€) werden dir jährlich als Betriebsausgabe von deinen Einnahmen abgezogen, und senken damit deinen Gewinn und damit deine Steuern. Und das obwohl du ja gar nicht wirklich diese 80€ ausgegeben hast.

Ein überaus nützliches Konzept, wenn es sich nicht nur um eine 800€ Waschmaschine, sondern um eine 400.000 € Immobilie handelt!

Richtig gehört, die vermietete Immobilie kann auch abgeschrieben werden. Nach AfA-Tabelle hat ein Neubau eine Lebensdauer von 33,3 Jahren. Du kannst also grundsätzlich 33 Jahre lang 3 % der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden – im Modell 80 % der Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten sind dabei mehr als der reine Kaufpreis: Bei einer 400.000 € Immobilie kommen noch etwa 10 % Kaufnebenkosten dazu, also 40.000 €. Von den insgesamt 440.000 € entfallen 80 % auf das Gebäude – das ergibt 352.000 € Bemessungsgrundlage und damit immerhin 10.560 €. Jährlich! 33 Jahre lang! Du hast also ohne Weiteres mindestens 10.560 € Ausgaben im Jahr, die du von deinen Einnahmen abziehen darfst, bevor dann das positive Saldo besteuert wird. Und Einnahmen hast du mit einer guten Immobilie durch die Vermietung voraussichtlich zu Genüge.

Der beste Teil kommt aber erst jetzt: du darfst die Abschreibung nicht nur von deinen Einnahmen aus der Immobilie (also der Vermietung) abziehen. Du darfst sie von all deinen persönlichen Einnahmen abziehen – also auch deinem Gehalt!

Wenn du im ersten Beitrag deinen Lohnsteuerzettel genauer angesehen hast, hast du den Posten Lohnsteuer sicher nicht übersehen. Die Lohnsteuer ist die Steuer auf deine Einnahmen aus unselbstständiger Arbeit, also aus deiner Anstellung. Wenn du schon mal eine Einkommenssteuererklärung gemacht hast, weißt du bereits, dass du einige Ausgaben, die du tätigen musstest, um beispielsweise zur Arbeit zu kommen, oder um dich für die Arbeit weiterzubilden, geltend machen kannst, um deine Einkommenssteuer zu senken. Das sind schließlich echte Ausgaben, die du tätigen musstest, um arbeiten und Geld verdienen zu können. Es ist wie bei der Anschaffung einer Waschmaschine für deinen Waschsalon.

Die Liste der Ausgaben, die das Finanzamt anerkennt, wirken allerdings nicht immer ganz umfassend. Theoretisch musst du auch irgendwo wohnen, um morgens gepflegt und ausgeschlafen auf Arbeit erscheinen zu können. Deine eigene Miete oder die Kreditrate für deine Eigentumswohnung darfst du aber leider dennoch nicht als Ausgabe für deine Arbeit von der Steuer absetzen. Das führt dazu, dass die meisten Menschen am Ende mehr Einnahmen als anerkannte Ausgaben haben, und damit einen Überschuss, den das Finanzamt mithilfe der Lohnsteuer besteuert. Das ist letztlich der Abzugposten, der neben den Sozialversicherungsbeiträgen dein Brutto auf dem Weg zum Netto so abmagern lässt.

Und genau hier passiert die Magie einer eigenen Immobilie, die man vermietet (Kapitalanlage). Während du bisher deine eigenen Miet- oder Kaufkosten nicht mal als Ausgabe geltend machen konntest, kannst du mit einer vermieteten Immobilie plötzlich die Abnutzung in Höhe von 3 % , also in unserem Rechenbeispiel 10.560 € als Ausgabe deklarieren. Dein Arbeitseinkommen reduziert sich also um 10.560 € und das Finanzamt muss das berücksichtigen bei der Steuer, und diese entsprechend reduzieren.

Wichtig zur Einordnung: Das ist kein Geschenk. Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren wird die genutzte Abschreibung nachversteuert. Ab dem zehnten Jahr ist der Gewinn steuerfrei – dann bleibt der Vorteil dauerhaft.

Schritt 1: Nur das Gebäude zählt

Da wir nun wissen, dass wir unsere Immobilie grundsätzlich abschreiben dürfen, müssen wir nun herausfinden, was davon eigentlich alles. Es geht also um die Bemessungsgrundlage – und hier müssen wir sauber trennen

Wenn man eine Immobilie kauft, kauft man zivilrechtlich gesehen immer Boden, auf dem ein Haus steht. Das ist bei Wohnungen nicht anders, man kauft Boden und eine Wohnung, die in dem Haus auf diesem Boden steht. Und je nachdem, wie viel Boden man kauft, macht es einen erheblichen Teil des Kaufpreises aus. Bei einem Einfamilienhaus mit riesigem Grundstück erschließt sich das jedem. Aber auch bei Wohneinheiten, die man als Kapitalanlage erwirbt, ist das wichtig. Denn dem Sinn und Zweck der Abschreibung nach kann nur abgeschrieben werden, was auch abgenutzt werden kann. Und ein Grundstück, also der Boden, kann sich nicht abnutzen lassen. Der Anteil des Kaufpreises, der auf die Wohnung entfällt, ist also wichtig für die Abschreibung. Im Schnitt teilt sich der Preis in 80 % Wohnungsanteil und 20 % Bodenanteil auf. Auch das berücksichtigt der Timberis-Rechner.

Zur Bemessungsgrundlage gehört aber nicht nur der Kaufpreis des Wohnungsteils der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten, die wir im vorherigen Beitrag mit etwa 10 % beziffert haben. Diese sind für die Anschaffung des Wirtschaftsguts so zwingend notwendig, dass sie einen Teil der Anschaffungskosten für das Wirtschaftsgut "Immobilie" darstellen und deswegen ebenfalls mit (linear) 3 % abgeschrieben werden dürfen. Im Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis plus 40.000 € Nebenkosten = 440.000 € Anschaffungskosten, davon 80 % Gebäudeanteil = 352.000 € Bemessungsgrundlage. Die Nebenkosten sind also Teil der Immobilie und fließen anteilig in die Bemessungsgrundlage ein.

Schritt 2: Degressiv oder linear

Wer den letzten Abschnitt aufmerksam gelesen hat, hat sicherlich den Einschub "linear" vor der Prozentangabe bemerkt. Das liegt daran, dass die AfA eigentlich nur die Lebensdauer festlegt, aus der man dann die jährliche Abschreibung schließt. Dabei kann eine Lebensdauer bei einem Neuwagen von etwa 6 Jahren zu jeweils 16,67 % Wertverlust pro Jahr beschrieben werden, also linear.

Das würde bedeuten, dass das Auto jedes Jahr gleich viel Wert verliert. Bei einem Neuwagen kommt das einem allerdings unsinnig vor, und es entspricht auch nicht der wirtschaftlichen Realität. Es ist hinreichend bekannt, dass ein Neuwagen die ersten Jahre weitaus mehr Wert verliert als später. Es verliert im ersten Jahr vermutlich je nach Hersteller und Modell fast bis zur Hälfte des Neuwagenpreises an Wert.

Um auch solche Wertverluste realitätsgetreu abbilden zu können, kann man im Steuerrecht ein Wirtschaftsgut auch degressiv abschreiben. Degressiv bedeutet dementsprechend eben nicht gleichmäßig.

Bei einem Neuwagen ist der degressive Satz bei 30 % des verbliebenen Buchwerts. Das bedeutet, im ersten Jahr kann gleich 30 % des Neuwagenpreises als Wertverlust abgeschrieben werden.

Heißt das, dass ich das Auto nach 3 Jahren bereits zu 90 % abgeschrieben habe? Nein, denn die 30 % sind immer vom restlichen Buchwert abzuziehen. Stellt man den Wertverlust graphisch dar, wäre das keine abfallende Gerade (linear), sondern eine Kurve. Ab einem gewissen Zeitpunkt, nämlich dann, wenn der degressive Abschreibungsbetrag vom Restwert kleiner ist als der lineare Abschreibungsbetrag vom Anschaffungswert ist die lineare Abschreibung immer größer, auch wenn es der kleinere Abschreibungssatz ist.

Hier ein Beispiel: Nach Jahr 1 hast du das Fahrzeug bereits im Wert um 30 % abgeschrieben, hast also noch 70 % Restwert. In Jahr 2 kannst du deswegen nur noch 30 % von 70 % Restwert abschreiben, sodass nur noch 49 % Restwert verbleiben. Du hast also gerade statt nur 16,67 % linear, effektiv 21 % abgeschrieben. In Jahr 3 kannst du noch 30 % von nun verbliebenen 49 % Restwert abschreiben. Aufpassen, effektiv kannst du damit in Jahr 3 schon nur noch 14,7 % des ursprünglichen Anschaffungswerts abschreiben. Ab diesem Moment wäre es also besser, die lineare Abschreibung von 16,67 % zu nutzen für den Rest der Nutzungsdauer, um die maximale steuerliche Abschreibungswirkung zu erhalten.

Also nochmal zur Wiederholung:

Lineare Abschreibung bedeutet jedes Jahr derselbe Betrag Wertverlust, der sich auf die Anschaffungskosten bezieht. Der Betrag ist leichter zu rechnen, aber am Anfang geringer.

Degressive Abschreibung ist ein höherer Prozentbetrag aber bezieht sich immer auf den Restbuchwert, und dieser fällt jedes Jahr, also wird auch die Abschreibung immer kleiner.

Wie erwartet kann man auch Immobilien linear oder degressiv abschreiben. Bei einer linearen Abschreibung sind es (im Falle von Neubauimmobilien) 3 % des Anschaffungswerts, und bei einem degressiven Abschreibung sind es 5 % vom jährlichen Restwert.

Der Timberis-Rechner zeigt dir die Abschreibungsbeträge und wechselt automatisch zum besseren Abschreibungsmodell, um die Steuer zu optimieren!

Schritt 3: Die Sonderabschreibung für Neubau

Wie wir nun wissen, sind Abschreibungen und die Prozentsätze mit denen abgeschrieben werden kann essenziell um die eigene Steuer zu optimieren, und bestenfalls gar keine zahlen zu müssen, obwohl man Geld verdient mit der eigenen Arbeit und der eigenen vermieteten Immobilie.

Und weil Immobilien so ein wichtiges Wirtschaftsgut für unsere Gesellschaft sind, denn wir müssen alle irgendwo wohnen, und bestenfalls so günstig wie möglich, will die Politik Leute belohnen, die Neubauimmobilien kaufen und vermieten. Der Plan lautet dabei, Neubau als Investitionen so attraktiv zu machen, dass deswegen viel gebaut werden soll. Und es wird wohl viel gebaut, wenn es sich für Investoren lohnt.

Die Politik hat sich dafür entschieden, die Käufer von Neubauimmobilien zu belohnen, indem man sie die Steuer noch stärker optimieren lässt über eine zusätzliche Sonder-AfA. Käufer bestimmter Neubauimmobilien dürfen deswegen 4 Jahre lang zusätzlich 5 % zu den ohnehin 3 % linear oder 5 % degressiv abschreiben, also ihre Steuer noch stärker senken, als ohnehin schon. Damit kann der Investor 10 % der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Bei einer Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis, 40.000 € Kaufnebenkosten und 80 % Gebäudeanteil (352.000 € Bemessungsgrundlage) sind das immerhin 35.200 € "Betriebsausgaben" also 35.200 € weniger Einkommen, die die Person steuerrechtlich in dem Jahr hat, und dementsprechend nicht versteuern muss.

Das gilt allerdings nur für Neubau, der besonders effizient und nachhaltig ist, und bestimmte Baukosten nicht übersteigt, um die Investition in normalen Wohnraum statt Luxuswohnraum steuerlich zu fördern.

Auch hier steckt der Teufel wieder im Detail und ist genau zu kalkulieren, aber auch hier nimmt der Timberis-Rechner dir als Investor diese Arbeit vollständig ab!

Wichtig: Die Sonderabschreibung mindert den Restbuchwert nicht. Sie läuft neben der regulären Abschreibung – deshalb ist die Summe in den ersten vier Jahren so hoch.

Der Haken: der Vorteil schmilzt

Da die Sonder-AfA nur 4 Jahre lang geltend gemacht werden kann, ist dieser riesige Liquiditätsvorteil ab dem fünften Jahr weg. Ab dann kann das zu versteuernde Einkommen nur noch über die 3 % lineare Abschreibung oder 5 % degressive Abschreibung auf den Restwert optimiert werden.

Zusätzlich muss beachtet werden, dass bei einem Bankdarlehen die Zinsen wegen der (hoffentlich) schrumpfenden Kreditsumme ebenfalls sinken. Da die Zinsen ebenfalls abgeschrieben werden können, sinkt der steuerliche Vorteil mit der Zeit auch dadurch.

Deswegen gilt: Wer seine Kalkulation auf das erste Jahr stützt, rechnet sich die Wohnung schön. Es findet nach dem 4. Jahr ein Sprung statt. Dieser Sprung in der Liquidität und dem Steuervorteil zeigt sich deutlich mithilfe des Timberis-Rechners, der die relevanten Zahlen nicht nur auf das erste Jahr bezogen betrachtet, sondern ganze Zeiträume abbildet.

Was das im Rechner heißt

Im Timberis-Rechner unter dem Reiter Steuerersparnis werden alle objektbezogenen Kriterien, etwa ob die Sonder-AfA gilt und wie hoch der Bodenanteil ist, dann die steuerlichen Kriterien, etwa bis wann lineare und degressive Abschreibung, und nützlicherweise die gesamte Entwicklung der Steuer automatisch abgebildet.

Da wir nun die Grundlagen eines Immobilieninvestments verstanden haben, müssen wir uns zuletzt mit der Frage befassen, ob sich das alles überhaupt relativ lohnt, wenn man doch auch einfach das Geld für die Kreditrate in einen beliebigen weltweit gestreuten ETF mit geringen laufenden Kosten über den Neobroker des Vertrauens investieren kann – und das zu schätzungsweise 7 % jährlicher Durchschnittsrendite.

Den rechnerischen Vergleich hierzu findest du im Beitrag: "Immobilie oder ETF?".