Immobilie oder ETF?

Die Zahl, die überall steht, vergleicht zwei Dinge, die nicht vergleichbar sind. Das hier wird kein Werbebeitrag, sondern eine klare Einordnung, unter welchen Umständen welches Investment gewinnt.

Die drei Fehler der üblichen Vergleiche

Spätestens seit der COVID-19-Pandemie sind ETFs im Mainstream angekommen, und auch du wirst beim Lesen dieser Beiträge hin und wieder den Vergleich mit deinem ETF-Portfolio ziehen. Das ist in Ordnung – aber nur, wenn du folgende Unterschiede berücksichtigst und richtig einpreist. Spoiler: Auch hier hilft dir der Timberis-Rechner wieder.

Die drei Regeln für einen fairen Vergleich

Um also richtig vergleichen zu können, müssen die dauerhaften Zuflüsse und Abflüsse zum jeweils richtigen Zeitpunkt in beiden Investitionskalkulationen berücksichtigt werden, damit ein gemeinsamer Nenner entsteht.

• Das Bargeld, das die Wohnung am Anfang kostet – Eigenkapital plus Nebenkosten –, liegt beim ETF ab Tag eins vollständig im Depot.
• Jede monatliche Zuzahlung bei der Wohnung wird zeitpunktgetreu auch in den ETF eingezahlt.
• Die Steuer wird jeweils bezogen auf den Verkauf im betrachteten Jahr kalkuliert und abgebildet.

Hierzu muss die Immobilieninvestition über die gesamte Haltedauer einmal simuliert werden, damit über die jeweilige Haltedauer alle Steuerentwicklungen, Einnahmen, Mietsteigerungen, Kostensteigerungen, sonstige Ausgaben, Wertentwicklungen und Verkaufssteuern die Liquidität ermitteln können, die dem ETF theoretisch zugeführt werden müsste, um überhaupt ein identisches (Eigenkapital-)Gesamtinvestitionsvolumen sicherzustellen. Erst danach kann der Wert der Investition im Verkaufsfall kalkuliert und damit verglichen werden.

Der eigentliche Unterschied: der Hebel

Wieso in diesem Beitrag das unschöne Wort Eigenkapitalgesamtinvestitionsvolumen konstruiert werden musste, liegt daran, dass es einen Unterschied macht, ob man das gesamtinvestierte Eigenkapital meint oder aber die Gesamtinvestition. Die Begriffe unterscheiden sich in diesen beiden Anlageformen nämlich erheblich und führen damit gleich in den größten Unterschied beider Investitionen ein. Die Eigenkapitalgesamtinvestition ist bei einem ETF offensichtlich alles, was du investierst. Die Gesamtinvestition ist die gesamte Investition, die am Kapitalmarkt für dich arbeitet. Bei einem ETF-Investment klingt beides wie dasselbe.

Bei einer Kapitalanlage ist die Eigenkapitalgesamtinvestition wieder alles, was du investierst. Die Gesamtinvestition ist bei einer Kapitalanlage aber nicht nur das, was du investierst, sondern auch der Kreditbetrag, den die Bank finanziert. Wenn wir über 7 % Wachstum bei einem Depot reden, dann sind das 7 % auf deine 40.000 €, die vollständig aus deinem Eigenkapital kommen. Wenn wir über 3 % Wachstum bei einer Kapitalanlage reden, dann sind es 3 % auf die Gesamtinvestition – bei 40.000 € Eigenkapital sind das meistens über 279.000 € Kredit der Bank, die ebenfalls mitwächst. Es sind also 3 % auf knapp 319.000 € Gesamtinvestition – und damit bei selbem Eigenkapitalinvestment völlig verschiedene Vermögenszuwächse.

Größeres absolutes Wachstum durch fremdes Kapital zu erreichen nennt man Hebeln. Und klassischerweise funktioniert das nur mit Kapitalanlagen – nicht mit ETF. Also muss dieser Unterschied faktisch berücksichtigt werden. Der ETF kämpft mit seiner Rendite also immer gegen die Renditen gehebelten Eigenkapitals bei der Kapitalanlage.

Ein Hebel funktioniert allerdings immer in beide Richtungen. Fällt ein gehebeltes Investment – so auch bei Faktorzertifikaten an der Börse zum Beispiel –, fällt der Wert natürlich auch erheblicher. Der Verlust trifft zuerst immer das Eigenkapital. Der Kredit bleibt in voller Höhe bestehen.

Steuern: zwei völlig verschiedene Systeme

Egal ob ETF oder Kapitalanlage: An irgendeinem Punkt wirst du dein Investment verkaufen, um die Wertsteigerung in barem Geld zu realisieren. Spätestens an diesem Punkt ist nicht zu vernachlässigen, wie viel deines Wertwachstums du tatsächlich behalten darfst.

Bei einem ETF gibt es grob gesagt drei wichtige steuerliche Punkte.

Schon während der Investitionsphase in einen ETF gibt es die Vorabpauschale als Steuer. Diese ist eine jährliche Vorauszahlung auf noch nicht realisierte Gewinne, auch ohne Verkauf. Es wird – wie der Name schon sagt – vorab pauschal besteuert. Bei einer Wertsteigerung von 100 € im Jahr 2025 auf ein 20.000 € Depot wären es 18,46 € Steuer. Grundsätzlich gilt, dass es eine Teilfreistellung für Erträge aus Aktienfonds gibt: 30 % der Erträge bei Aktienfonds (≥ 51 % Aktienanteil im Fonds), wie es viele ETFs sind, bleiben steuerfrei. Beim Beispiel für die Steuer der Vorabpauschale ist das bereits inkludiert.

Die wichtigste Steuer ist allerdings die Abgeltungssteuer beim Verkauf deiner ETF-(Teil-)Positionen. Wann immer du etwas verkaufst, wird grundsätzlich 25 % Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag fällig, also effektiv 26,375 % deines Wertwachstums abzüglich Teilfreistellung und 1.000 € Freibetrag pro Jahr.

Bei einem Wertwachstum von etwa 100.000 € am Ende deiner 30-jährigen Investitionsphase wären also 31.000 € steuerfrei, und der Rest mit 26,375 % besteuert werden. Damit gehen letztlich 18.198,75 € nur an Steuern verloren.

Bei einer Kapitalanlage hast du laufend die Abschreibung, die dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen senkt, und gleichzeitig die laufenden Einnahmen aus Vermietung, die grundsätzlich als Einkommen ebenfalls zu versteuern sind, wenn sie netto positiv sind. Mehr dazu im Beitrag Abschreibung: Der wichtigste Steuervorteil einer Immobilie .

Der große Vorteil liegt allerdings beim Verkauf. Während dein ETF-Investment mit 26,375 % erheblich besteuert wird, egal wann du verkaufst, gibt es bei Immobilien eine komplette Steuerfreiheit, wenn du die Immobilie zehn Jahre lang hältst. Das bedeutet: Du hast die ersten vier Jahre die enormen steuerlichen Vorteile durch die Abschreibung bei nachhaltigem Neubau. Dann hast du sechs Jahre lang die regelmäßige Abschreibung, die dein zu versteuerndes Einkommen senkt. Und ab dann kannst du komplett steuerfrei verkaufen, egal wie viel Wertzuwachs und damit Gewinn deine Immobilie im Verkauf einbringt. Bei einem 100.000 € Gewinn beim Verkauf müsstest du folglich gar keine Steuern zahlen, statt der 26,375 % beim ETF.

Fairerweise gibt es beim Verkauf einer Immobilie aber Verkaufskosten, die höher sind als die üblichen Verkaufskosten eines ETF.

Der Haken: was die Rechnung nicht zeigt

Was der Rechner nicht zeigen kann, sind wesensunterschiedliche Aspekte des Investments. Zum einen lassen sich ETF-Anteile zu jedem Zeitpunkt in beliebiger Höhe verkaufen. Eine Wohnung verkauft man ganz oder nicht.

Außerdem hat eine Kapitalanlage Themen wie Mietersuche, Verwaltung, Eigentümerversammlung, Instandhaltung und Steuererklärung inhärent. Selbstverständlich können diese Aufgaben auch durch externe Dienstleister erledigt werden, und die Kosten von den Einnahmen abgesetzt werden – aber der ETF kostet grundsätzlich keinen vergleichbaren Aufwand in Zeit oder Geld.

Nicht zuletzt gibt es ein gewisses Klumpenrisiko bei einer Kapitalanlage: ein Objekt, eine Stadt, ein Mieter – gegenüber tausenden Unternehmen weltweit bei einem breit gestreuten ETF.

Die Wohnung kann signifikant vorn liegen und den Vermögensaufbau erheblich beschleunigen, aber sie wird dafür mit Fremdkapital, Aufwand und Konzentration bezahlt. Wer diese drei Dinge nicht will, ist mit dem ETF besser bedient – und das ist kein Widerspruch zu dieser Seite.

Was das im Rechner heißt

Die genaue Kalkulation bei einem Objekt mit entsprechenden Daten und Werten kann im Timberis-Rechner über den Reiter Immobilienrendite detailliert abgebildet werden – dort laufen Wohnung, ETF, Festgeld und Tagesgeld mit derselben Engine über die gesamte Haltedauer.