Was kann ich mir überhaupt leisten?

Wer bisher keine Immobilie erworben hat, ist schnell überfordert mit der Frage, was er sich eigentlich leisten kann – und was er sich leisten können muss. Und wer bereits ein wenig Halbwissen hat, wird vielleicht glauben, wer 40.000 € Eigenkapital hat, finanziert eine 290.000 €-Wohnung mit 250.000 € Kredit. Tatsächlich sind es aber rund 279.000 €. Warum ist das so? Und wie berechnet man eigentlich, was genau?

Schritt 1: Vom Brutto zum Netto

Zu allererst ermitteln wir das Nettoeinkommen. Die finanzierende Bank wird die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers letztlich daran bemessen, über wie viel Geld der Kreditnehmer wirklich verfügen kann. Um dabei allerdings nicht nur dem Auszahlungsbetrag auf dem Konto vertrauen zu müssen, sondern sich ein eigenes Bild darüber machen zu können, was das eigene Nettoeinkommen ist, muss man wissen, was man eigentlich verdient – und was dann abgabentechnisch mit diesem Betrag geschieht. An dieser Stelle kommt erstmals eine Größe ins Spiel, die die meisten Menschen sich nicht gerne in Erinnerung rufen: das Bruttoeinkommen. Das wird allerdings nicht das letzte Mal sein, dass wir das Bruttoeinkommen brauchen, deswegen empfiehlt sich bestenfalls jetzt ein Blick auf den eigenen Lohnsteuerbescheid.

Hier sehen wir nun die Abzüge: das sind die SV-Beiträge, also Kranken-, Pflege-, Renten- und Arbeitslosenversicherung, und die Lohnsteuer (abhängig von deiner Lohnsteuerklasse). Die Lohnsteuer spielt in Bezug auf Immobilien eine enorme Rolle, deswegen gerne einmal genauer ansehen.

Im Schnitt kriegt eine durchschnittliche Arbeitnehmer*in von seinem Bruttoeinkommen etwa 60-65 % als Nettolohn ausgezahlt.

Im Rechner unten kannst du dein Brutto und deine Steuerklasse eintragen – das Netto erscheint als erste Kennzahl.

Schritt 2: Vom Netto zur maximalen Rate

Sobald wir das Nettoeinkommen ermittelt haben, müssen wir uns zur Abwechslung mit den Abgaben auseinandersetzen, die wir selbst zu verantworten haben. Also einmal das Haushaltsbuch öffnen, oder in die eigene Banking-App der Wahl schauen, und ehrlich nachrechnen, welche Ausgaben man im Schnitt die letzten 12 Monate regelmäßig getätigt hat.

Dabei werden sich je nach Lebenssituation Ausgaben für Miete, Essen, Versicherungen, Internet, Handy, Konsumkredite, Kleidung, Ausgaben fürs Auto, Urlaube, Streaming-Dienste, KI-Abonnements und regelmäßige Donations an den reichen Lieblingsstreamer sammeln. Diese müssen auf einen monatlichen Durchschnittswert heruntergebrochen werden. Hinzu kommen nun noch persönliche Sparraten, also Geld, das man aktiv anspart und dem keine konkreten Ausgaben gegenüberstehen. Das alles ist Geld, das in der Verwendung bereits fix gebunden ist – darüber verfügst du also nicht mehr frei. Damit haben wir die sogenannten Lebenshaltungskosten.

Weil wir gerne in eine Immobilie investieren wollen, aber noch absolut keine Ahnung haben, was auf uns zukommt, nehmen wir jetzt noch zusätzlich eine monatliche Sicherheitsreserve an. Diese dient später als Puffer für Leerstand, Reparaturen, Mietausfälle und so weiter. Der Timberis-Rechner setzt dafür pauschal 250 € pro Monat an.

Ziehen wir diese beiden Posten ab, bleibt die maximal tragbare Kreditrate übrig. Wir empfehlen Unerfahrenen, niemals mehr als das auszugeben, selbst wenn die Bank mehr genehmigen würde. Für die eigenen Finanzen ist letztlich keine Bank verantwortlich, sondern einzig man selbst.

Schritt 3: Von der Rate zum Kreditbetrag

Mit der maximal leistbaren Kreditrate können wir ermitteln, welchen maximalen Kreditbetrag uns eine Bank gewähren wird. Hierbei verfahren Banken im Einzelnen immer unterschiedlich, je nach eigenem Sicherheitsbedürfnis und beinahe unzähligen weiteren Kriterien. Aber auch hierfür bietet der Timberis-Rechner einen guten Einblick mithilfe eines mathematischen Verfahrens, das so ähnlich bei jeder Bank verwendet wird.

Was allerdings immer gleich ist, ist der Aufbau einer Kreditrate. Die Rate besteht aus zwei Teilen: Zins und Tilgung.

Zins ist dabei vielen ein Begriff. Es ist ein jährliches Entgelt, das uns die Bank dafür berechnet, dass sie uns das Geld leiht. Der Betrag wird dabei in der Regel prozentual und jährlich beziffert – aber monatlich abgerechnet. Ein Zins von 3,8 % bedeutet also, dass man 3,8 % des offenen Kreditbetrags pro Jahr der Bank als Vergütung schuldet. Der Zins wird dabei monatlich von der Bank eingezogen, also besteht die Kreditrate zinsseitig aus 0,3167 % des gesamten Kreditbetrags pro Monat.

Hinzu kommt nun die Tilgung. Die Tilgung ist umgangssprachlich das "Abbezahlen der Immobilie". Der Wert wird ebenfalls jährlich angegeben. Eine klassische Tilgungsrate sind 2,00 %. Das bedeutet, der Kreditnehmer zahlt 2,00 % des Kredits jährlich zurück. Danach müsste der Kreditnehmer den Kredit 50 Jahre lang zurückzahlen. Das klingt für den Erstinvestor oft erschreckend. Wieso das dennoch eine übliche Rate ist, und was in bestimmten Situationen smarte Alternativen sind (etwa eine Zeit lang gar nicht zu tilgen), vertiefen wir in einem folgenden Beitrag.

Auch die Tilgung wird monatlich von der Bank eingezogen, sodass eine 2,00 % Tilgung eine monatliche Kreditrate tilgungsseitig von 0,167 % der Kreditsumme bedeutet.

Addieren wir nun die beiden Bestandteile, Zins und Tilgung, haben wir eine monatliche Belastung von etwa 0,48 % der Kreditsumme.

Bei einem Kreditbetrag von 279.000 € wären das 1.348,50 € pro Monat – auch hier übernimmt der Timberis-Rechner die Berechnungen im Detail.

Der entscheidende Gedanke, der später im Cashflow-Beitrag wieder auftaucht: Eine höhere Tilgung macht die Rate teurer und senkt den maximalen Kaufpreis – aber die Tilgung ist kein Kostenblock, sondern Vermögensaufbau. Nur der Zins ist wirklich "weg".

Schritt 4: Und jetzt die Falle

Da wir die maximale Kreditrate errechnet haben und dank des Timberis-Rechners den maximalen Kreditbetrag kennen, können wir nun das Gesamtbudget ermitteln.

Dazu addieren wir das Eigenkapital, das du als freie liquide Mittel auf deinem Konto hast. Eigenkapital heißt im Prinzip, dass die Bank dir das nicht finanzieren muss. Bestenfalls sind es deine Ersparnisse, im Prinzip können es aber auch Schenkungen oder Darlehen von Familienmitgliedern sein. Die Bank will das gar nicht so genau wissen, solange du frei darüber verfügen kannst. Es ist dennoch davon abzuraten, sich das Eigenkapital in beträchtlicher Höhe und vor allem zu schlechten Konditionen zu leihen.

Dein maximaler Kreditbetrag und dein Eigenkapital sind nun die gesamten Mittel, die du für den Kauf einer Immobilie aufbringen kannst. Hier passiert nun aber ein folgenreicher Fehler.

Was Erstinvestoren häufig nicht wissen: Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an. In Sachsen sind es 5,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 2 % Notar- und Grundbuchkosten und oft etwa 3,57 % Maklerprovision. Bei Neubauobjekten, wie sie auf Timberis vertrieben werden, fällt die Maklerprovision nicht an. Fürs allgemeine Verständnis rechnen wir die Maklerprovision dennoch mit und setzen pauschal etwa 10 % Kaufnebenkosten an, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und die man als Käufer alleine trägt. Diese Nebenkosten finanziert die Bank in der Regel nicht mit. Diese Kosten müssen also zwangsläufig aus dem Eigenkapital finanziert werden.

Bei 290.000 € Kaufpreis ergeben sich also etwa 29.000 € Nebenkosten. Von den 40.000 € Eigenkapital, die wir eigentlich nicht mitfinanzieren müssen, bleiben danach also nur noch 11.000 €, die wirklich in die Wohnung fließen. Wir können also nur 11.000 € von den 290.000 € für die Wohnung bezahlen. Der Kredit beträgt deswegen 279.000 € statt der erwarteten 250.000 €.

Daraus folgt die Formel: Maximaler Kaufpreis = Gesamtbudget ÷ (1 + Nebenkostensatz).

Profitipp: Die Rate ist nicht das Risiko

Was Erstinvestoren an dieser Stelle häufig übersehen, ist dass die Höhe der Rate nicht unmittelbar über das Risiko entscheidet, sondern was passiert, wenn eine Komponente in der Kalkulation ausfällt. Die Themen, die eine halbherzige Kalkulation in der Praxis oft unbrauchbar machen, sind Störungen. Was geschieht, wenn die gekaufte Immobilie mal 3 Monate lang nicht vermietet ist? Was geschieht, wenn die Zinsbindung nach 10 Jahren abläuft? Was geschieht, wenn Rücklagen für die Instandhaltung des Objekts aufgebaut werden müssen? Um solche Störungen bereits vor dem Investment einzupreisen, kann wieder der Timberis-Rechner benutzt werden. Hier sind realistische Annahmen für jedes verfügbare Objekt getroffen worden, die eine langfristige und belastbare Berechnung ermöglichen. Das oberste Gebot ist es, Risiken zu kalkulieren, statt blind zu investieren. Deswegen kalkuliert der Timberis-Rechner auch vorsichtshalber mit dem Sicherheitspuffer. Gern geschehen!

Was das im Rechner heißt

Weil Fließtexte für Erklärungen ein guter Anfang sind, aber derartige Berechnungen am besten verstanden werden, wenn man mit ihnen rumspielen kann, haben wir unter dem Reiter "Finanzierung" einen übersichtlichen Rechner gebaut, der alles genau aufschlüsselt und mit allen denkbaren Eingaben rechnet, sowie alle neuen Begriffe und Modelle mit einem "i" Symbol erklärt.

Hast du deine eigenen Werte im Rechner unter "Finanzierung" bereits eingetragen und bist neugierig, welche echte Immobilie du dir damit bereits leisten kannst, kannst du bereits die Matrix unter dem Button "Wohnung ändern" aufrufen.

Wir empfehlen allerdings, vor deiner Investmententscheidung mindestens den nächsten Beitrag zu lesen: Abschreibung, der wichtigste Steuervorteil einer Immobilie.